La reprise de logement est strictement encadrée par le droit locatif québécois. Une question revient fréquemment devant le Tribunal administratif du logement (TAL) : un locateur peut-il reprendre un logement alors qu'un autre logement est vacant dans le même immeuble ?
La réponse dépend principalement de la similarité entre les logements.
Le principe : l'existence d'un logement vacant peut faire obstacle à la reprise
En droit québécois, lorsqu'un locateur souhaite reprendre un logement, il doit démontrer qu'il ne dispose pas déjà d'un logement équivalent dans le même immeuble. Si un logement est vacant et qu'il est considéré comme de même type et à loyer équivalent, la reprise peut être jugée abusive.
Principe clé : Ce principe vise à protéger le locataire contre des reprises inutiles ou de mauvaise foi.
Comment les tribunaux définissent un « logement de même type » ?
La notion de « logement de même type » ne signifie pas que les logements doivent être identiques. La jurisprudence a plutôt retenu une approche fonctionnelle et globale.
Doctrine de référence :
Dans Thérèse Rousseau-Houle et Martine De Billy, Le bail du logement : Analyse de la jurisprudence (1989), on précise que les logements doivent être interchangeables dans leurs caractéristiques principales.
Les tribunaux analysent notamment :
Le nombre de pièces
Configuration générale du logement
L'éclairage
Qualité de la luminosité naturelle
La différence de palier
Étage et accessibilité
Le loyer équivalent
Comparabilité des coûts
Important : Aucune de ces caractéristiques n'est déterminante à elle seule : elles sont évaluées dans leur ensemble.
La jurisprudence confirme une interprétation souple
Logement à l'avant ou à l'arrière de l'immeuble
Jurisprudence
Samjee c. Clément (R.D.L., 2003-06-17)
Le Tribunal a conclu que le simple fait qu'un logement soit situé à l'avant plutôt qu'à l'arrière de l'immeuble ne suffit pas pour écarter l'application des règles empêchant la reprise lorsqu'un logement équivalent est vacant.
Conclusion : L'emplacement précis dans l'immeuble n'est pas, à lui seul, un facteur déterminant.
Une pièce de plus ne rend pas nécessairement les logements différents
Jurisprudence
Romero Ojeda c. Delagrave (2020 QCRDL 9893)
Le Tribunal a statué que le fait qu'un logement vacant comporte une pièce supplémentaire par rapport au logement visé par la reprise ne suffit pas à conclure à une absence de similarité.
Conclusion : Les logements n'ont pas à être identiques, mais équivalents dans leur usage et leurs caractéristiques principales.
Conclusion : tout est une question d'équivalence
En présence d'un logement vacant dans le même immeuble, un locateur ne peut généralement pas reprendre un logement si le logement vacant est considéré comme équivalent.
Les tribunaux analysent la situation au cas par cas, en tenant compte de l'ensemble des caractéristiques et non de différences mineures.
Pour un locataire
La présence d'un logement vacant comparable peut constituer un argument solide pour contester une reprise de logement devant le TAL.